“金九银十”失约,房企告别高杠杆高利润时代

    东方网通讯员志超10月7日报道:据易居研究院近日在上海举办了市场形势研讨会透露,主要城市的新房与二手房成交量下降。由此看来,今年“金九”成色严重不足。回顾今年楼市,波动较大,春季反弹,夏季平淡,秋初微凉。

    会议认为,目前市场的销售压力较大,房企融资环境趋紧,房企若再采用杠杆和高负债的策略风险会很大,依赖土地红利躺着赚钱的时代已经过去,未来房企要以优质的产品和良好的服务取胜。

    新形势下房企要有定力,以产品和服务取胜

    上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳指出,最近中央明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,这实质上也是进一步强调了“房住不炒”的政策精神。从长远来看,影响中国房地产下半场的重要变量“城镇化”还没走完,2018年我国的城镇化率还不到60%,距离发达国家仍有较大差距。我国正在进入城镇化发展的阶段,在这个阶段中国房地产会从过去奇迹般的、超常规的快速发展变为更稳定、更有质量的发展。以发达国家的经验来看,房地产市场将逐渐由增量为主转变为以存量为主,从开发为主转向全过程增值服务为主,房地产企业的盈利模式,将从开发销售的一次性收益为主转向租金等现金流收益为主。当然,这是一个长达十余年的过渡。在这个过程中,杠杆放得过大对企业不利,企业应努力提升运营质量,进入稳定发展阶段。

    弘阳集团总裁蒋达强表示:我总结明年的策略是“看平形势、看淡行业、看轻驱动、看重能力”。目前中小企业冲规模的窗口期已经关闭,弯道超车的机会很小,房企的阶层逐渐固化,没短板、有特色的企业将会脱颖而出。目前房企投资项目的评判标准,流动性应占首位,其次是安全性,最后才是收益性。在房地产业发展的下半场,房企要有定力、努力、耐力,并用更大的能力去提高产品品质和服务来吸引客户。对房企来说,高杠杆和高负债很危险,但高周转是企业的能力,高周转不能等同于高杠杆和高负债,高周转要与高质量并行。

    仁恒集团上海公司常务副总经理沈浦阳表示,仁恒是一家经营偏稳健的公司,项目选择的区位、产品力和物业管理是我们的优势,设计和服务是我们的立身之本,是目前销售行情不佳情况下的不二法宝。从管理层的角度看,目前房地产企业融资过度,挤占了实体经济的信贷资源;未来实体经济将会更多地获得流动性,实体经济含金量提高后将反过来影响房地产,推动房地产业更加健康的发展。对房企来说,依赖土地红利躺着赚钱的机会已经过去,提高产品品质和服务才是生存之道,未来办公、商业和租赁住宅等以现金流形式收益的物业可能重现出现商机。

    销售难度加大,预计四季度房企推盘力度还将加大

    易居营销上海公司常务副总经理陈广颖表示,从我们集团的全国经营来看,受益于长三角一体化上升为国家战略,今年华东区域销售情况好于预期,华北、华南和华中区域销售遇到了较大困难,西南区域也没有太多亮点。就华东区域来看,长三角一体化背景下的联动效应开始显现,比如年中苏州楼市调控升级后,外溢需求进入湖嘉片区,近期嘉善和南浔片区成交量有增加。上海市场来看,近期一些大企业推盘节奏加快,有的项目持续拿证,预计四季度房企推盘还将加快。上海今年市中心楼盘的销售情况普遍好于郊区楼盘,市中心楼盘一般开盘去化率能达到60%-70%,郊区楼盘大部分只能达到30%-40%。不过,部分市中心的高端楼盘,今年销售状况不如去年。在楼市整体比较低迷的情况下,规划利好对片区的销售起到很大的影响。比如临港片区受益于政策利好,有的楼盘之前开盘只能卖15%,现在开盘就被抢光。同样受益于长三角一体化政策利好的大虹桥片区今年楼盘销售情况明显好于多数其他区域。

    上海鼎铭房地产总经理张志远表示,就市中心的黄浦区二手房的成交情况来看,2018年4-6月份成交较好,且房型也较大,而今年4-6月份成交也不错,但整体户型面积段比去年小了一些,价格也比去年有跌,今年的购房者整体偏刚需和首次改善。今年上海二手房市场的整体情况是,部分外围区域要好于市中心,比如前段时间浦东惠南比较好卖,近段时间周浦比较好卖。从一手房的分销市场来看,今年业绩好的公司都是信息流做的比较好的,广告主要投资于百度和今日头条,鼎铭代理的环京新盘,广告主要定点投放于河北、黑龙江、内蒙古的鄂尔多斯等地区,,广告费用占到了佣金的30%以上,市场销售难度还是很大的。

    融资环境持续收紧,房企应谨慎应对

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